Un critère très prisé lors d’un achat d’appartement ou de maison est l’accès à un extérieur qui peut être un balcon, un jardin, un parking ou un parc. Dans le domaine de la copropriété, le sujet qui fâche concernant les biens communs demeure leur utilisation, mais aussi le partage des couts des travaux : entretien, restauration, ajout.
Les règlements de copropriétaire : un outil nécessaire et primordial
Les règlements de copropriété d’un immeuble ou d’une maison s’appliquent à compter du premier transfert de propriété d’un lot. Les règlements sont régis par une convention de copropriété qui détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes. Cette convention ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Seule l’assemblée générale des copropriétaires peut modifier cette convention.
Définition des parties communes d’une copropriété
Les parties communes d’une propriété concernent les parties indivisibles de la propriétaire engageant l’ensemble des copropriétaires ou seulement certains d’entre eux ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la loi. Selon la convention des copropriétaires, définie par l’assemblée générale qui est de l’ensemble de tous les copropriétaires demeurant la seule instance à décider pour la copropriété ; les parties communes peuvent inclure :
- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- Les gros œuvres des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- Les locaux des services communs ;
- Les passages et corridors ;
- Ainsi que tout élément incorporé dans les parties communes.
Les droits et obligations des copropriétés sur les parties communes
En tant que copropriétaire, on a le droit de jouir des biens communs de son immeuble ou de son terrain. Néanmoins, selon la loi, chaque copropriétaire dispose de partie privée comprise dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Chaque copropriétaire a l’obligation de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont aussi tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration ces parties communes. Le règlement de copropriété fixe la quote-part se rapportant à chaque lot dans chacune des catégories de charges.