Obligations du bailleur : les critères relatifs à la décence d’un logement

Mettre à la disposition de ses locataires un logement décent est un impératif légal pour tous les bailleurs depuis la mise en vigueur de la loi du 6 juillet 1989. Il faut tout de même attendre l’année 2000 et la mise en application de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) pour voir apparaître la notion de « décence obligatoire » qui a permis de ressortir les critères qui déterminent le plus la décence d’un logement.

Une surface habitable correcte

Un logement ne peut pas être proposé à la location si elle ne dispose pas d’une pièce principale offrant une surface d’au moins 9m2 et ayant une hauteur au plafond minimal de 2,20m. Il faut ainsi que le volume habitable soit au moins de 20m3. A noter cependant que dans plusieurs départements français, il y a exclusion des logements dont la surface habitable n’atteint pas les 9m2 bien qu’ils aient un volume de plus de 20m3. Pour être à l’abri des désagréments liés à des éventuelles erreurs donc, il est toujours recommandé à un bailleur de recourir à un professionnel pour le mesurage de la surface habitable d’un logement qu’il propose en location.

Un minimum de confort garanti aux locataires

La loi du 6 juillet 1989 stipule également qu’il faut qu’un logement à louer assurer un minimum de confort aux locataires. Ces derniers devront ainsi y bénéficier :

  • D’un système de chauffage performant incluant des  dispositifs d’approvisionnement en énergie et d’évacuation de produits de combustion
  • D’un système d’approvisionnement en eau portable ayant une pression et un niveau correct de débit
  • D’une cuisine ou d’un coin de cuisine fonctionnelle pouvant accueillir un appareil de cuisson et doté d’un évier pouvant fournir de l’eau chaude ou froide et d’un système d’évacuation des eaux usées.
  • D’un équipement sanitaire digne de ce nom et qui ne porte pas atteinte à l’intimité des locataires.
  • D’un système d’éclairage adéquat
  • D’au moins une fenêtre qui s’ouvre à l’air libre

La sécurité physique du locataire, une priorité

Il est également important de s’assurer de la solidité et l’étanchéité de la toiture avant de faire venir des locataires. Il en est de même pour toutes les ouvertures. Il faut ainsi faire en sorte que la qualité du bâtiment lui permet de se mettre à l’abri de tout risque d’infiltration d’eau. Il est également important de veiller à ce que les dispositifs de protections d’individus sur les terrasses, balcons et escaliers, comme les garde-corps et les barrières, soient en bon état. Cela devrait également être le cas pour les systèmes d’approvisionnement en électricité et en gaz.

La préservation de la santé, un paramètre à ne pas négliger

Un logement décent est également un logement qui ne porte pas atteinte à la santé du locataire. Aucun de ses éléments ne doit pas ainsi avoir été peint avec des anciennes peintures contenant du plomb ou fabriqué avec des matériaux contenant de l’amiante. Il ne faut donc pas s’étonner de savoir que les diagnostics plomb et amiante devront faire partie du Dossier de Diagnostics Techniques obligatoires en vue d’une location de logement.

La performance énergétique, un critère élémentaire à notre époque

Les exigences en matière de performance énergétique des habitations ne cessent de gagner en puissance. Ainsi, depuis le début de l’année 2018, le niveau d’étanchéité exigé pour un logement à louer est plus élevé. A cela s’ajoute la nécessité de s’assurer que le logement soit bien aéré. Ces paramètres relatifs entrent désormais parmi ceux qui sont les plus déterminants à la décence d’un logement digne de la nouvelle décennie 2020.