Acquérir un bien immobilier en couple ou entre amis est une solution de plus en plus courante, notamment pour faire face à la hausse des prix de l’immobilier. Mais lorsque les apports financiers des deux parties sont différents, comment s’assurer que chacun est protégé et que la répartition des parts est équitable? Cet article vous propose un tour d’horizon des solutions pour acheter à deux avec un apport différent.
Les différentes formes d’achat en commun
Il existe plusieurs façons d’acheter un bien immobilier en commun, selon le type de relation entre les investisseurs et leurs objectifs. Les principales formes d’achat en commun sont :
- L’achat en indivision : cette forme d’achat permet aux acheteurs de détenir des parts proportionnelles à leur apport financier dans le bien. L’indivision peut être régie par une convention d’indivision, qui précise notamment les modalités de gestion du bien et les règles de partage en cas de revente ou de séparation.
- L’achat en société civile immobilière (SCI) : cette solution consiste à créer une société dont le patrimoine est constitué du bien immobilier. Les acheteurs détiennent alors des parts sociales proportionnelles à leur apport financier, ce qui facilite la gestion et la transmission du patrimoine. La SCI doit être gérée par un gérant, qui peut être l’un des associés ou une tierce personne.
- L’achat en tontine : cette formule permet aux acheteurs de devenir propriétaires du bien en indivision, mais avec une clause spécifique prévoyant que le dernier survivant devient propriétaire à 100 %. La tontine est notamment utilisée par les couples non mariés pour se protéger mutuellement en cas de décès.
Déterminer la répartition des parts en fonction des apports
Pour établir une répartition équitable des parts entre les investisseurs, il est important de prendre en compte non seulement les apports financiers (apport personnel, prêt immobilier), mais aussi les autres contributions telles que les travaux réalisés ou la prise en charge des frais d’entretien du bien. Voici quelques conseils pour déterminer la répartition des parts :
- Calculer la quote-part de chaque investisseur en fonction de son apport financier : si l’un des acheteurs a apporté 60 % du financement et l’autre 40 %, leurs parts respectives dans le bien seront également de 60 % et 40 %.
- Tenir compte des contributions indirectes, comme les travaux réalisés par l’un des acheteurs ou la prise en charge des frais d’entretien. Ces contributions peuvent être valorisées et ajoutées aux apports financiers pour ajuster la répartition des parts.
- Rédiger un pacte d’associés ou une convention d’indivision précisant les modalités de gestion du bien, les règles de prise de décision et les conditions de revente ou de rachat des parts. Ce document permet d’encadrer juridiquement la répartition des parts et d’éviter les conflits futurs.
Protéger les investisseurs en cas de séparation ou de décès
Les acheteurs ayant un apport différent peuvent être exposés à des risques en cas de séparation ou de décès. Pour protéger chacun, il est essentiel de prévoir des clauses spécifiques dans la convention d’indivision, le pacte d’associés ou l’acte notarié :
- La clause d’agrément : cette clause permet aux associés ou aux indivisaires de donner leur accord pour la cession des parts à un tiers. Elle peut être utile en cas de séparation pour éviter que l’un des ex-conjoints ne vende ses parts à une personne indésirable.
- La clause de préemption : elle donne la priorité à l’autre investisseur pour racheter les parts du vendeur en cas de séparation ou de décès. Cette clause peut être assortie d’un prix fixé à l’avance ou déterminé par un expert.
- La clause d’attribution préférentielle: elle prévoit qu’en cas de décès, les parts du défunt reviennent à l’autre investisseur, qui peut ainsi racheter ces parts sans droit de succession. Cette clause est particulièrement intéressante pour les couples non mariés.
Enfin, il est recommandé de consulter un notaire pour bénéficier de conseils personnalisés en fonction de votre situation et de vos objectifs. Le notaire pourra vous aider à choisir la formule d’achat en commun la plus adaptée et à rédiger les clauses nécessaires pour protéger les investisseurs ayant un apport différent.
Acheter à deux avec un apport différent peut être une solution avantageuse pour acquérir un bien immobilier, à condition de bien déterminer la répartition des parts et de prévoir des clauses pour protéger chacun en cas de séparation ou de décès. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous accompagner dans cette démarche.